Можно ли построить склад на арендованной земле?

Предложение построить здание на арендованном участке у многих вызывает недоверие. И ход мыслей тут вполне понятен: ты вкладываешь деньги в строительство недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком,  а собственник земли через какое-то время решает расторгнуть договор аренды, находит для этого весомые причины. И что тогда: брать свое здание и переносить на другой участок? Мысль слегка утрирована, но опасность расторжения договора аренды многим неосведомленным людям мешает вкладывать деньги в достаточно выгодные проекты. 

Риск, конечно, существует, но в целом строительство на арендованном земельном участке – жизнеспособный механизм, позволяющий ощутимо расширить ареал застройки.

Можно ли построить склад на арендованной земле?

Построить можно, главное – выполнить все требования к оформлению документов и внимательно отнестись к условиям договора аренды земельного участка. В таком случае следует понимать, что кроме стандартного регулирования процесса возведения складского помещения, установленного на законодательном уровне, существуют дополнительные правила и ограничения, введенные арендными правоотношениями.

Этап первый. Поиск подходящего участка

Построить склад можно не везде. Согласно ст.7 Земельного кодекса РФ все земли разделены на категории по своему целевому назначению. И их использование возможно только тем способом, который предусмотрен для данной категории земли.

Нельзя построить капитальное строение на землях с/х назначения, точно так же, как нельзя возвести складское помещение на участке, отведенном для строительства жилого дома. В общем, целевое назначение формируется из категории земельного участка, вида разрешенного использования, оборотоспособности и расположения относительно территориального планирования.

Узнать целевое назначение земельного участка можно из:

• акта о предоставлении земельного участка;
• договора, предметом которого является этот участок;
• государственного кадастра недвижимости;
• документа о госрегистрации прав на земельный участок.

Первым делом, найдя подходящий участок, необходимо понять, а можно ли будет построить на нем склад. Если целевое назначение участка не позволяет это сделать, не стоит сразу сбрасывать участок со счетов. В законе заложена возможность смены целевого назначения двумя способами: изменение вида разрешенного использования в рамках одной категории, и изменение самой категории.

Кроме законодательной возможности постройки склада на земельном участке, необходимо также учитывать технические возможности: ландшафт, наличие подъездных путей и необходимых коммуникаций. Такие тонкости следует обговаривать с архитектором.

Этап второй. Заключение договора аренды

Если закон регулирует правила постройки зданий одинаково для всех застройщиков. То договор аренды – индивидуальный документ, и стороны могут внести в него свои условия, не противоречащие законодательству. Основными моментами, на которые стоит обратить внимание, являются:

• срок аренды земельного участка;
• в договоре должно быть указано, что арендатору разрешено возведение определенного типа здания, могут быть прописаны ограничения технических параметров здания или сроков строительства, а также ответственность за нарушение таких требований;
• последствия окончания срока аренды и досрочного расторжения договора. Возвращается ли участок собственнику в изначальном виде или право собственности на возведенное здание переходит к собственнику земельного участка.

Именно от условий договора во многом зависит, выгодна ли будет аренда земли под строительство склада. В большинстве случаев арендуется земля государственной или муниципальной формы собственности, которую можно получить в собственность после окончания строительства, если нет нарушений договора аренды.

Если арендодателем выступает государственный или муниципальный орган исполнительной власти, то они имеют свой типовой договор аренды земельного участка под строительство склада, который и предложат подписать. Например, вот такой http://www.datarent.ru/2684/2941/3099. И условия, на которых предоставляется аренда, тоже типовые.

Этап третий. Документальное сопровождение строительства

Строительство склада на арендованной земле в плане получения разрешений и ввода в эксплуатацию ничем не отличается от строительства на собственном участке. Изначально необходимо оформить разрешение на строительство по всем правилам, присущим данному виду сооружений. Процедура зависит от того, будет ли возведенный склад отнесен к капитальным сооружениям. Практически на всех этапах потребуется подтвердить свое право на строительство на данном участке, что делается при помощи договора аренды, вместо документа, подтверждающего право собственности на землю. По окончанию строительства, склад сдается в эксплуатацию и на него оформляется право собственности.

Труднее дело обстоит с самовольным строительством. Встает вопрос, кому принадлежит право собственности на склад, построенный без надлежаще оформленного разрешения: арендодателю, т. е. собственнику земельного участка, или арендатору, построившему склад? Если в договоре аренды не прописана такая ситуация, то вопрос передается на рассмотрение суда, где еще не выработан единый подход. Но если еще и нарушено целевое назначение земли, то вообще, могут заставить снести такое сооружение.

Правильно составленный договор аренды дает практически такие же права арендатору при строительстве склада, что и собственнику земельного участка. А неуклонное выполнение всех условий договора делает эксплуатацию здания реальной на протяжении всего срока аренды. Склад, построенный с соблюдением всех требований закона и договора, без проблем оформляется в собственность арендатора, у которого также может быть право на дальнейшее получение в собственность и арендуемого земельного участка.