Выбор земельного участка под строительство склада

Чтобы выбрать оптимальный вариант земельного участка, нужно определить территорию поиска и приоритетные условия с ракурса ведения своего дела. Сегодня все популярней становится переезд различных учреждений из города на окраину.

Причины для этого очень веские: нет пробок, сами участки очень широкие. На таких территориях можно спокойно прокладывать логистические комплексы и технопарки. Очень много плюсов для тех, чей бизнес связан с междугородними транспортировками.

Выбор места для строительства склада: нюансы и тонкости

Самый комфортный вариант для покупки — участки, ранее находившиеся во владении крупных фирм, так как у них естественно имеется мощный бесперебойный электро-резерв и водоснабжение. Можно брать во внимание и то, что на некоторых участках есть предприятия, которые получили излишнюю мощность и открыли свои котельные.

В данном случае, Вы можете даже не переживать за коммуникации, так как эти предприятия будут готовы ко взаимозаключению субабонентских договоров о поставке, снижая таким образом свои затраты. Существует и такой вариант, как допустимость совершения договоренности с поставщиками услуг и подключение через ТП уже функционирующей фирмы.

Касательно фактора стоимости земли: чем выше стоимость, тем больше гарантия существующих коммуникаций на участке. Но есть вероятность получения технических условий на подсоединение к сетям, если они идут по границам массива.

Для строительства склада на земельном участке нужно владеть соответствующими правами, что подтверждается рядом документов: например, договором аренды собственности, который дает право на застройку. Необходимо иметь при себе документы, подтверждающие, что определенный участок можно эксплуатировать под застройку помещения производственного назначения. Желание по строительству должно соответствовать местным правилам о землепользовании, которые в последующем нужно согласовать с органами местного самоуправления. Документы по такому заключению должны отражать место и назначение склада.

При покупке земельного участка важно согласовать правила землепользования. Данные правила привязаны к местному плану застроек.

Земельные участки под строительство складов — реалии рынка

Сегодня в Подмосковье  большой спрос попадает как на участки для строительства поселков, так и на земли, годные для возведения коммерческих объектов (логистических центров и производственных площадок). Статистические цифры по сделкам в данном сегменте рынка в данный момент малы, однако данная структура намерена развиваться, мотивируемая неудовлетворительным спросом на помещения под склад.

По мнению юристов – законодательство РФ, регулирующее обороты земель будет содействовать этому развитию, но только после налаживания механизмов применения новых законов.

Около 80% спроса, приходящегося на промышленные участки не совпадает с жестким дефицитом по данному виду земель.
Выбор земельного участка под склад усложнен наличием предложения на территории с «неформальным» юридическим статусом.
Самыми привлекательными со стороны инвестирования в строительство пром-объектов являются земли со всеми условиями (подведенным светом, водой и т.п.) и подъездами, находящимися либо в самой Москве, либо на окраинах, но такие земли считаются уже землями сельскохозяйственного назначения вторичных рынков, где предлагают бывшие фермерские земли.

По идее, «правильный» правовой статус для земель под склады имеют промышленные участки и участки поселений. Но соотношение спроса (80%) и предложения (30%) на эти земли не корректно.

Желающих приобрести сельхозземлю также много, независимо от бесчисленного множества обременений, но данный спрос возникает на закрытом рынке, почти не поддается оценке и формируется крупными ресурсными компаниями, заинтересованными в покупке широкомасштабных земель, чтобы дифференцировать свои вложения.

Земли сельхозназначения

Строительство складов на землях сельхозназначения также может быть оптимальным вариантом в ряде случаев:
Если она имеет прекрасное расположение со всеми коммуникациями вблизи нее. Чаще всего наблюдается возможность операции по смене категории земли с селькохозяйственной на землю пром-назначения (закон о котором вступил в силу 5 января 2005 г. «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» (N 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г.)). Но инвесторов, которые заинтересованы в реализации своих проектов, пугают высокая цена и большой временной диапазон самой процедуры смены класса земель.

В ряде случаев девелоперам вовсе не удается решить данный вопрос по переразряду земель. Так, некоторые иностранные концерны, вложившиеся в свои проекты по-крупному, с большим сожалением отказались от строительства крупных концернов, именно по той причине, что перевод федеральной земли сельхоз назначения на промышленную — не увенчался успехом.

Земли промназначения также хранят в себе массу сюрпризов: цена может быть такой огромной, что это может быть нерентабельным для предпринимателей. Если по ряду причин Вам все-таки приглянулся такой участок, тогда следует внимательно изучить все документы.

Бывает и так, что огромное множество продаваемых площадей, находящихся ранее в собственности организаций, могут быть проданы БЕЗ ОФОРМЛЕННОГО ПРАВА НА ПОСТОЯННОЕ БЕССРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛЕЙ.

Использование сельскохозяйственных угодий под строительство склада

О порядке перевода (по закону):

•  Лицо, которое заинтересовано в покупке земли делает запрос в исполнительный орган, где он указывает: кадастровый номер участка, документы по правам на рассматриваемый участок; с какой на какую категорию потребуется перевести землю; в полной степени обосновать свои намерения.
• К заявлению о ходатайстве прикладываем выписку из земельного кадастра; выписку из ЕГРП; удостоверение личности (копию); при необходимости – заключение гос-экологии;
• Согласие обладателя зем-участка на смену категории; подсчеты по потерям сельхозпроизводства или потерям лесного хозяйства.
• Заявление о ходатайстве будет рассмотрено по истечении 2-х месяцев, в результате чего Вы получите акт о переводе на другую категорию либо отказ.

В каком случае можно получить запрет?

1.  Если изначально на территорию установлен запрет, предусмотренный законом;
2. Если госорганы установили расхождение между испрашиваемым целевым назначением и документами по планировке участка.

По отзывам многих компаний – «главное – привести адекватные доказательства того, что земля данной категории непригодна для сельхозработ». Основной аспект по переводу (или его исключения) – кадастровая цена участка, которая не должна быть больше средней стоимости по районам (на 30%). В Подмосковье, к примеру – данная стоимость выше 10% среднерайонной стоимости.

Оценка земли под склад согласно маркетингу

В целях строительства коммерческих объектов под Москвой можно рассматривать землю под склад. Компания Knight-Frank считает, что для строительства логистических систем более всего востребованы северо-западное (Ленинградское шоссе), западное (Новорижское и Минское шоссе – главные пути подвоза грухов из ЕС), южное (Каширское и Симферопольское шоссе) и на юго-востоке (по Рязанскому шоссе) направления. Очень перспективным, по мнению специалистов, является и Киевское шоссе.

Также, центр Новорижского и Дмитровского шоссе (50 км. от МКАД) – очень удобное место для возведения собственного склада, но в результате большой концентрации логистических парков, близости к Шереметьеву и прямой трассе на Петербург – данный сектор может выйти «в копеечку».

Для других же производителей, удаленность от столицы – не помеха. В рамках данной концепции, они рассматривают следующие положительные стороны: доступность транспорта, дешевая рабочая сила, короткое расстояние от города-сателлита и подходящая стоимость земли. Активно строятся склады в Ступинском, Егорьевском, Раменском, Каширском районах (100-105 км.от МКАД).
На Щелковском и Горьковском шоссе предлагается много участков под промышленность, но места очень неудобные, узкие и перегруженные.

Обоснование земельного участка для строительства склада согласно факторам выбора земельного участка:

• Инженерная обеспеченность участков (энергией, газом, телекоммуникациями и т.п.);
• Доступность транспорта, железнодорожные ветки;
• Целевое предназначение именно для складов (оформленное или переоформленное документами);
• А также: площадь, рельеф, геология, приемлемая цена, разрешение на вырубку растительности, возможность проведения подъездов и коммуникаций, «чистота» ранее заключенных договоров, репутация продавца и т.п.

Нормы землеотведения под строительство склада

Данная операция требует отличного знания законов, опыта работы и связей с местным самоуправлением, проектными организациями, техническими специалистами и самое основное – терпения!

• Заключение о решении инвестора о строительстве;
• Обоснование намерения с технико-экономической стороны;
• Определение с выбором земельного участка (конкретный объект для плана);
• Работы проектно-изыскательских институтов;
• Землеотведение для строительства и эксплуатации, межевание границ, перевод на нужную категорию, госрегистрация объекта и получение прав на возведение объекта.

 

Все подробности о землеотводе и Акт выбора земельного участка для строительства склада