Холодильные склады России — реалии и перспективы

Основу экономически выгодных товарных отношений составляют складские терминалы длительного или кратковременного хранения товаров. Рынок складской недвижимости в России появился в начале 2000-х годов и сейчас активно развивается. Но, вместе с тем, возрастает и потребность в таких площадях. Если с сухими складами ситуация постепенно стабилизируется, то с холодильными помещениями все не так просто.

Анализ современного рынка

Тенденция последних лет такова, что спрос на грамотно организованные склады стремительно увеличивается и существенно превышает предложение. Аналитики прогнозируют сокращение дефицита площадей примерно к 2017-1018 году, но это касается только сухих помещений. Холодильников пока по-прежнему не хватает, и эта проблема будет остро стоять еще в ближайшие 5-6 лет. Хотя по статистике рынок складов расширяется примерно на 30% ежегодно. Вот несколько цифр:

• к 2007 году дефицит промышленных холодильников в Москве и области составлял около 300000 тонн хранения, в то время как имеющиеся площади способны были вместить около 150000 тонн;
• в целом по стране к 2007 году нехватка холодильников составляла около 1 млн км². Это особенно остро ощущали предприятия, которым для организации хранения требовались современные конструкции класса А.

Сегодня тенденция сохраняется. Рынок складских помещений не успевает удовлетворять растущие потребности промышленности и торговли. Это отчасти объясняется высокой стоимостью специальных складов, дорогой эксплуатацией и обслуживанием. Здесь надо учесть стоимость земли, проектирования, инженерного обеспечения объекта, его низкую рентабельность. Инвесторам просто невыгодны такие вложения, а фирмы не имеют собственных средств для строительства.

Несколько цифр для сравнения:

• строительство сухого склада обходится порядка 500-800 у. е. за 1 м² в зависимости от класса. То есть 10000 м² современных складских помещений требуют вложения 6-9 млн у. е.;
• строительство холодного склада стоит девелоперу порядка 800-1500 у. е. за 1 м², получается, что за 10000 м² надо заплатить 9-16 млн у. е.

Стоимость строительства склада, полностью готового к эксплуатации («под ключ»), возрастает на 15-20% каждый год. Боле ясно представить ситуацию можно, обратившись к таблице.

Год	2001	2004	2006	2007
Стоимость строительства склада, у. е./м2	700-900	800-1200	900-1500	1000-1700
Рентабельность, %	25	20	15	12
Окупаемость, лет	3-4	4-5	5-7	5-7
Цена годовой аренды, у. е./м2	100-130	140-180	150-190	180-220

Данные приведены ориентировочные, но по ним хорошо видно, как быстро возрастает стоимость строительства, содержания склада и снижается рентабельность. Причем аренда по 200 у. е. за 1 м² – это цена, актуальная для Московской области. В столице эта цифра выше примерно в два раза.

Типы холодильных складов

По температуре, поддерживаемой внутри камеры, различают два типа складов:

1. Холодильные. По конструкции такой склад практически не отличается от теплоизолированного сухого. Внутри поддерживается температурный режим от 0 °С до +14 °С в зависимости от класса. Холодильники предназначены для непродолжительного хранения охлажденных мясных, рыбных, куриных полуфабрикатов, лекарств и фармацевтической продукции, овощей и фруктов, напитков, других продуктов питания. Некоторые холодильные склады полностью оборачиваются за сутки, поэтому зона хранения небольшая, транспортные пути рассчитываются на интенсивную эксплуатацию.
2. Морозильные. Склад имеет сложную конструкцию, большой объем камеры. Предназначен для глубокой заморозки и долгосрочного хранения замороженной продукции: мяса, рыбы, птицы, масложировых продуктов, полуфабрикатов, морепродуктов и т. д. В зависимости от класса, внутри морозильного склада поддерживается отрицательная температура, до -24 °С.

По набору обязательных условий и требований выделяют шесть классов холодильных складских помещений. Вот основные:

1. Класс А. К помещениям этого типа предъявляют строгие требования по всем основным параметрам. Здания возводят из легких металлоконструкций и обшивают сэндвич-панелями с современной теплоизоляцией. Пол должен быть ровным, не пыльным, с допустимой нагрузкой 5 т/м² и более. Предусматривают современные коммуникационные системы, автоматические ворота, большие площадки для маневрирования грузового транспорта, офисные и служебные помещения. Склады-холодильники класса А размещают по возможности ближе к центральной магистрали.
2. Класс В. Допускается реконструкция зданий, уже бывших в эксплуатации. Пол асфальтируют или бетонируют, предусматривают пандусы для разгрузки автотранспорта. При складе располагают помещения для персонала.
3. Класс С. Под холодильник переоборудуют ангар или капитальную постройку с высотой потолка не менее 4 метров. Пол бетонный или асфальтированный без специального покрытия.
4. Класс D. Под терминал отводят подвал или объект гражданской обороны. Возможно размещение складов-холодильников класса D в ангарах, не отапливаемых производственных зданиях, в горных выработках.

Состояние рынка сегодня

В Москве постепенно сокращается количество устаревших холодильников класса C и D. Но владельцы складских площадей не занимаются их переоборудованием, а переносят строительство в область и рядом расположенные субъекты. Регионы России повторяют путь столицы, немного отставая от нее в развитии рынка.

Стремление избавиться от старых конструкций продиктовано целым рядом причин:

• высокие эксплуатационные затраты;
• изношенность инженерных систем, техническая несостоятельность холодильного оборудования;
• пожаро- и взрывоопасность помещений.

Согласно официальным данным, к 2011 году в Москве по разным причинам были закрыты холодильные склады общей вместимостью около 40000 тонн, это треть работающих объектов.

Сравнительный анализ вновь строящихся и введенных в эксплуатацию новых холодильников в целом по территории России дает такие результаты:

• 68% объектов строится в Европейской части страны;
• 24% расположены на территории Сибири и Урала;
• 6% холодильников строятся на Дальнем Востоке;
• 2% — зона Крайнего Севера.

Относительно Европейской части распределение складов-холодильников и морозильников такое:

• 31% помещений – Московская область;
• 14% — Москва;
• 8% — Санкт-Петербург и Ленинградская область;
• 7% — Краснодарский край;
• 5,5% — Смоленская область.

Оставшаяся часть распределена между другими областями, примерно 2% на каждую.

По температурному диапазону распределение такое:

• 78% — низкотемпературные склады (морозильники);
• 13% — плодоовощехранилища;
• 9% — среднетемпературные склады для хранения сельскохозяйственной и другой пищевой продукции.

Существует также градация холодильников в зависимости от высоты потолков. От этого параметра напрямую зависит грузовая емкость складов и высота полезной загрузки. В нашей стране ведется строительство холодильных помещений трех типов:

• одноэтажные: высота потолка не превышает 12 метров;
• высотные одноэтажные: высота потолка от 15 до 40 метров;
• многоэтажные склады: здание имеет 2-5 этажей с высотой потолков до 6 метров на каждом уровне.

Новые тенденции в строительстве

Инженеры особое внимание уделяют теплоизоляции пола, защите его от вспучивания или промерзания. Здесь им помогают современные технологии и решения. Чаще всего при строительстве холодильного склада в проекте предусматривают устройство полов с электроподогревом. В регионах с более мягким климатом практикуется продуваемое подполье – когда основная конструкция монтируется на некотором расстоянии от земли на свайном фундаменте.

Еще одна новинка, пока не вполне освоенная отечественными инженерами – высотные склады-холодильники. Это автоматизированные сооружения, которым уже давно отдали предпочтение специалисты европейских стран и Америки. В нашей стране примером успешной реализации такого проекта служит автоматизированный холодильный склад «Мираторг», построенный в 34 км от Москвы. Основные параметры объекта:

• общая стоимость проекта 100 млн евро;
• объем холодильного склада 25000 тонн замороженной продукции;
• температура охлаждения до -28 °С.

Строительство одного такого объекта сократило дефицит складских холодильников в Москве и области почти на 15%. Основная конструкционная особенность «Мираторг» — наличие высотных стеллажей для хранения продукции, которые одновременно играют роль опор для крыши. Сегодня объект функционирует не в полную мощность. В ближайшие годы планируется строительство еще нескольких высотных холодильников в Московской области и крупных российских городах. Высота каждого такого хранилища будет достигать 30 метров.

Для фирм, не имеющих возможности делать многомиллионные вложения на строительство высотных складов, предлагается альтернативное решение. Для них проектируют быстровозводимые высокотехнологичные холодильники. Высота сооружений не превышает 12 метров, но их основное преимущество в развитой логистической структуре. По такой технологии активно работает сразу несколько крупных компаний:

• Мираторг;
• ГК Аквалон;
• Coalco;
• Capital Partners;
• ИНКО;
• Евразия логистик;
• Санна-Литер;
• Raven Russia и другие.

Строительство ведется для обеспечения собственных нужд, продажи или аренды сторонними предприятиями. Спрос на площади настолько высокий, что арендаторы заключают долгосрочные договора еще до сдачи объекта.